El día 29 de Marzo de 2020, el presidente argentino Alberto Fernández, por medio del Decreto 320/2020, anunció un diferimiento en los alquileres como una de las medidas para paliar la crisis económica que surge como consecuencia del Aislamiento Social Preventivo y Obligatorio provocado por la pandemia del COVID-19.
A raíz de dicho anuncio, se generaron una serie de confusiones; los cuales intentaremos aclarar mediante esta nota.
Comenzamos con una serie de consultas fundamentales:
¿Se congelan los valores de alquiler?
En realidad no se trata precisamente de un congelamiento, sino de un DIFERIMIENTO. Es decir, dichos cobros de alquileres podrán ser diferidos hasta el 30 de septiembre de 2020, a partir de Abril.
Esto significa que los montos no se congelarán, sino que desde Septiembre, el inquilino deberá abonar en cuotas a convenir, el monto correspondiente al aumento que no abonará durante la vigencia de la mencionada medida impulsada bajo el Decreto de Necesidad y Urgencia 320/20.
Existen dos realidades a tener en cuenta:
Por un lado, la buena fe contractual. Por ejemplo, si se trata de una persona que tiene un sueldo y que lo ha seguido cobrando porque está en el sector público o privado, no habría motivo para la demora en el pago del alquiler.
Por el otro, los propietarios deberán contemplar los casos de personas que han visto disminuida su actividad y no pueden trabajar; por lo tanto, les va a hacer difícil cumplir con los alquileres. Entonces, el DNU establece que entre marzo y septiembre no se cobren aumentos; pero si los mismos estaban previstos, al finalizar ese periodo DEBERÁN ABONAR ESA DIFERENCIA ACUMULADA.
Dicho monto podrá abonarse entre 3 y 6 cuotas; iguales, mensuales, y consecutivas (de Octubre a Diciembre o bien de Octubre a Marzo, según lo que convengan entre las partes).
¿Deben acogerse todos los inquilinos a la medida?
En realidad el DNU deja libertad al inquilino para decidir si hace un esfuerzo y sigue cumpliendo con el contrato según está establecido, con los aumentos previstos, o solicita la postergación del aumento; por medio del diferimiento.
¿Qué ocurre con los contratos que venzan durante el período de vigencia de la medida?
En estos casos existe una prórroga automática obligatoria, por ejemplo si el contrato vence en Mayo, se va a prorrogar automáticamente hasta el 30 de septiembre. Sin necesidad de celebrar una prórroga por escrito entre las partes, ya que el Decreto lo avala; como así también se consideran prorrogadas las obligaciones y responsabilidad de las fianzas que garantizan actualmente dicho contrato.
También existe la posibilidad que en caso de que el inquilino no desee hacer uso de dicha prórroga, resuelva el contrato en la fecha de rescisión tal cual lo estipulado, o bien pueda prorrogar únicamente por un periodo menor; es decir antes del 30 de Septiembre de 2020; en este caso deberá avisar a la parte locadora, con una anticipación mínima de 15 días.
El objetivo de dicha medida es evitar que la gente tenga que trasladarse para conseguir un nuevo lugar para vivir o, en caso de quedarse en la misma vivienda, evitar que las personas se muevan para hacer firmar las garantías e incurrir en gastos para un nuevo contrato de locación; por el momento.
¿Que ocurre con los desalojos?
Si con anterioridad al dictado del DNU del 29 de marzo salió una orden de lanzamiento; es decir, si a un deudor de alquileres el dueño de la propiedad le inició un juicio y ya tenía sentencia para desalojarlo, no podrá ejecutarse hasta el 30 de septiembre.
¿Qué sucede cuando el alquiler es el único ingreso que tiene el locador?
El decreto establece que los inquilinos no se van a poder amparar en la prórroga de los aumentos, cuando el alquiler sea el único ingreso o sostén familiar del propietario.
¿Qué ocurre en el caso de los Servicios?
Los servicios no están contemplados en el DNU.
Los servicios, impuestos, expensas y cargas extras que tiene que pagar el inquilino, las debe pagar.
En conclusión
En fundamental que prime la buena fe contractual y el esfuerzo compartido de las partes. Uno de los objetivos del DNU es intentar no hacer entrar en mora al inquilino; por lo cual se plantea este diferimiento de pago; pero insisto que no es un congelamiento, sólo un DIFERIMIENTO, es decir, esa diferencia deberá pagarse igual; a lo sumo en los plazos anteriormente nombrados.
Lo más recomendable es analizar cada caso individualmente, y acudir a la buena predisposición de las partes para llegar a un acuerdo lo más justo posible; donde las partes no se vean perjudicadas.
Este fue un breve resumen de lo más importante con respecto a los alquileres; a continuación les dejamos a disposición un material muy completo de análisis, elaborado por el Equipo de Legales del Colegio Profesional de Corredores Públicos Inmobiliarios de la Provincia de Córdoba; donde se puede consultar en detalle.